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加大供应,改善“断供”?京楼市的两难局面

引言:作为两个孩子的母亲,45岁的王某最近正在考虑置换一套更大的房子,以改善她和家人的生活。在限购限贷调控和官方加大住房供应的措施下,他乐观的认为在去除投资需求和加大供应的市场里,淘到一个好的房子应该会变得更加容易。但在接连一个月的看房过程中,发现情况并没有像她想象的一样。买一个合适的改善型住房,没有变得更加容易,反而变得更加艰难。

2017年大部分以改善住房为需求的购房者所面对的问题。截止2017年12月8日,北京年内北京商品房用地供应完成601公顷,完成率达到92%,比过去五年年度平均供应水平超出近200公顷,超出幅度约46%。但与往年不同,大幅增加的土地供应背后,则是全新的土地开发政策。

2017土地 出让方式呈多元,政策房占主流

据了解为有效抑制地价的过快上涨,北京2017年度供应的商品住宅用地(除共有产权住房用地外)全部采取“限房价、竞地价”方式确定竞得人,于此同时房企自持租赁房、共有产权房、专项配租共租房、集体租赁住房等多类房源占据了北京土地供应市场的80%。在已经成交的67宗和未成交的5宗住宅地块中,全部为共有产权住房、“限房价、竞地价”地块并配建部分自持住宅物业。

楼市分化明显,可以住的房子选择变多了,但是让你能住的好的房子变少了。在需求层面因为二孩政策的全面放开,大多数的家庭都会有改善居住空间的需求,需求市场依然旺盛!

近85%土地受70/90限制 改善型供应稀缺

从未来土地供应来看,从16年及17年的土地供应来看,五环内可售住宅仅4.39万平,全北京范围内,不受70/90限定地块仅4宗,住宅面积不受限定的改善型住宅仅有85万方,仅占整体市场的1/4,改善产品越来越少。未来大批住宅以自住房为主,且开发商高度自持。加之,共有产权房政策的推出,改善型产品市场难觅。从需求端而言,16年整个市场的售卖了700多万方,市场供需失衡。

北京新总规发展北京下,改善产品供应端长期紧张

疏解非首都功能工作基本完成,环京高铁、城际铁路建设规划确定,建设加速。未来北京人口继续增长趋势不会减缓。以日本经验看,高铁的建成不仅没有疏解东京的人口,反而因为便捷交通让周边城市的年轻人来东京寻找机会。政策短期有效,长期无法扭转市场规律和城市发展规律。

北京新总规提出五年新增各类住房150万套。从地产投资和建设周期维度看,难度很大。即便在房地产投资增速较高的2016年(6%),北京住宅市场也只供应出2.7万套房,与未来年均50万套的预期相差甚远。另据相关数据统计,北京朝阳区和海淀区新增供应不足300套,两区成交均超过1300套,供需严重失衡加之新房政府限价,呈现抢购态势。典型项目如朝阳龙湖景粼原著出现一房难求、售场持续火爆的场面!

北京作为热点城市,在调控政策持续收紧,持续低水平的土地供应,必将进一步推高地价和房价,目前为北京置业窗口期,尤其是对于类似前面提到王某改善置业者而言,选择在趋势中择机入手,是最明智的选择。最近,受关注度较高的北京销冠楼盘景粼原著,无论从望京CBD北扩发展趋势,还是44万平方公里的湿地公园和10万方湖景公园,北京难得的纯粹低密墅区居住属性,难得的优质楼盘。最近推出132㎡墅区三居洋房,均价约72000元/㎡,收官50席,本月开盘!售场连续两周每天人气爆棚!对于改善置业者而言,花千万元入住朝阳低密墅区,可谓优良之选。

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